裸價促銷對樓市的拉動作用，是否足以讓購房者的切實需求在一定程度上得以釋放，是否讓房地產傳統(tǒng)淡季也成為購房好時機？

    盡管這一切目前尚難定論，但至少有一點是肯定的，普通老百姓還是十分歡迎開發(fā)商直接降價，裸價時代能讓買房者得到更多實惠。

    樓盤開始“被”實在定價

    鋒芒地產營銷機構總經理楊懷東認為，存抵活動被取消，其實相關的規(guī)定去年4月份就已經出來，為什么現(xiàn)在要再強調一下，可能是政府看到近期許多樓盤搞這樣的活動太多，場面過于火爆，最近一些樓盤的產品說明會都很火爆，擔心市場上揚，整體反彈，影響調控結果。開發(fā)商搞存抵活動，作為一種積蓄誠意客戶的手段，它的空間還是很大的。因為搞活動距離正式開盤前，還是有一個緩沖的階段，很多開發(fā)商可以根據(jù)蓄客情況來制定價格，價格策略也才能更準確。存抵活動取消，開發(fā)商會更實在地定出價格，對于政府來說，也可以更好地統(tǒng)計房價，準確把握市場真實狀況。取消存抵，能讓開發(fā)商被迫亮出價格底牌嗎？

    房地產資深策劃人、雙贏置業(yè)營銷機構總經理章惠芳表示，存抵活動杭州之前比較少，主要流行于深圳等南方城市，后來隨著外來公司大量進入，所以從去年開始也慢慢盛行。剛開始，存抵活動的幅度比較小，比如“存1抵2”，后來采用這種方式的樓盤越來越多，幅度越來越大，甚至達到了“存5抵30”、“存5抵50”，給人的感覺有點夸張了，這估計也是政府出手干涉的主要原因。存抵是開發(fā)商一種比較好的蓄客手段。因為很多開發(fā)商會要求一開盤就銷售多少，所以前面要有一定時間的蓄客周期和蓄客量，以保證開盤時有轟動的開盤效應，并吸引部分購房者跟風進場。存抵活動看起來能夠給客戶很大的優(yōu)惠，比如“存5抵30”，看起來客戶一下子就享受到了25萬元的優(yōu)惠，但事實上，因為價格不明朗，也算不上給客戶得了多少便宜?，F(xiàn)在很多樓盤搞多重優(yōu)惠，折上折，花頭花腦一堆優(yōu)惠下來，還不如實實在在定個價格。存抵這段時間之所以盛行，也主要是因為在市場不是很明朗的前提下，很多開發(fā)商還是“猶抱琵琶半遮面”，不愿意把價格的底牌亮給市場，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多樓盤將不得不亮出底牌，接下來，在博弈拉鋸戰(zhàn)中逐漸占據(jù)主導地位的購房者，將觸發(fā)開發(fā)商甩出更多折扣優(yōu)惠。

    價格透明才能吸引下單

    昆侖集團副總裁蔡陽表示，在宏觀調控及信貸收緊等因素的影響下，在嚴峻的政策背景和低迷的市場環(huán)境下，裸價促銷是不是能沖破購房者仍然濃郁的觀望情緒，重慶的房地產市場近期的表現(xiàn)有一定的參考價值：最近重慶一手房打折促銷見成效，交易量漲四成，在最近一周，無論是成交面積還是成交套數(shù)，環(huán)比前一周均增加了近40%。

    一位名為“糾結77的購房者網友”認為，現(xiàn)在幾乎所有的樓盤都在搞這種存抵活動，都是個噱頭，遮遮掩掩的，其實開盤前確切的價格都不知道，很浪費買賣雙方的時間和精力，還不如實實在在標明價格，買就買，不買就不買。要不然開發(fā)商老是用這一招試探買房者的底線，哪里搞得過他們，價格應該透明，才能真的吸引有效客戶，對買房者來說，也才會真正下定決心下單，價格都說不清楚，會更加猶豫的。

    而對于“存抵禁令”，還有一些業(yè)內人士認為政府實際用意可能是想杭州房價更加穩(wěn)定。目前杭州市場上打折優(yōu)惠頻出，力度越來越大，而且在新“國五條”定下下半年調控基調后，購房者對下半年房價的心理預期是大幅下跌。在博弈拉鋸戰(zhàn)中逐漸占據(jù)主導地位的購房者，將觸發(fā)開發(fā)商甩出更多折扣優(yōu)惠，這樣更加速杭州房價大幅下跌。

    依據(jù)一些業(yè)內人士的判斷，作為地方政府不會希望管轄內的房價大起大落，而此次出臺的“禁令”極有可能是為保杭州房價能維持在一個平穩(wěn)的水平線上。如此一來，開發(fā)商在定價上要更加理性，特別是老盤，想要促進成交，價格必須往下走，但開發(fā)商要考慮盈利目的，又不可能降很多。那么，在這樣一個相互牽制的制衡力下，反而會讓房價趨勢平穩(wěn)。

    有業(yè)內人士認為，之前大規(guī)模的“存抵”優(yōu)惠已使樓市出現(xiàn)降價苗頭，現(xiàn)在，開發(fā)商不得不通過更大力度的打折來換取銷量。這是由于目前存量房過多，市場供需規(guī)律起作用了。不過，存抵優(yōu)惠這種方式被取消后，可能會間接促使開發(fā)商直接拿價格來動刀。

    一位購房者表示，“之前聽到很多樓盤有過存抵優(yōu)惠，但是我還沒有下單，相比起來我還是想要他們在價格上降一些，這樣比較實在。”還有購房者則說：“存抵優(yōu)惠我覺得沒有實際意義，對我影響不大，而且我相信肯定會有其他的優(yōu)惠出來。還是透明點好。這種存抵，還得讓購房者花時間去計算、比較，太不方便了?！?

    對于購房者而言，無論是以前的存抵還是現(xiàn)在的直接降價，開發(fā)商最終的目的都是把房子賣出去。存抵取消了，還會有其他的替代方式，而購房者只要享受到了實是在在的實惠就可以。

    營銷模式有待創(chuàng)新

    而取消存抵后，采用何種新的營銷方式，成了許多開發(fā)商思考的問題。

    浙江郡原地產市場總監(jiān)趙春蕾分析說，存抵活動是開發(fā)商為了保證蓄客的有效性，進一步圈定強烈意向客戶而推出的活動。因為在開盤前階段，一般都伴隨大量的推廣與宣傳，尤其是新樓盤首次亮相時，往往會引起購房者和業(yè)界的關注，到開盤前，甚至會吸引上千人到訪登記。這里面有真正要買房的客戶，有同時在周邊好幾個樓盤登記的客戶，也有只是來踩盤的市場調研人員，那么怎么樣來區(qū)分這些客戶呢，一方面靠有經驗的銷售人員的判定，另一方向，類似像存抵這樣的活動，就比較容易篩選出意向客戶。當然，在市場形勢好的時候，存抵也是一種試探價格的辦法，如果有效客戶資源量特別大，開發(fā)商的定價會更加心中有底。存抵活動取消，開發(fā)商為了甄別有效客戶，需要研究新的營銷模式與銷售技巧。另外，存抵一般是配合開盤優(yōu)惠的讓利活動，這種方式取消以后，樓盤就只能直接降價了，從暗降到明降的樓盤就會越來越多。

    下半年

    開發(fā)商日子更難過

    還有一些網友認為取消存抵將導致樓市直接“降價”，或將影響市場信心?！叭绻@類羞羞答答的存抵活動一律取消，面對目前嚴峻的銷售形勢，開發(fā)商只能直接打折了，直接打折對市場的降價信息傳導作用更加強烈，也會大大強化購房者的降價預期，那么杭州房地產市場就真正進入洗牌階段了?！蹦尘W友表示。

    據(jù)有關媒體報道，標準普爾駐香港企業(yè)評級主管李國宜在8月9日表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國房地產開發(fā)商未來幾個月的處境將更加艱難。李國宜稱，與幾個月前相比，目前的形勢更加嚴峻，一方面海外融資難度加大，另一方面政府加強了對信托市場融資的監(jiān)管。

    中國銀監(jiān)會有關負責人在7月29日表示，要求信托公司合理控制發(fā)展節(jié)奏、嚴控風險。部分信托公司出于對自身風險控制的需要，暫停了部分業(yè)務。

    標準普爾在6月28日發(fā)布預計稱，到明年6月房價將回調10%，李國宜表示這一預期仍未改變。他還指出，零星的降價已經出現(xiàn)，若資金面進一步惡化，降價范圍將進一步擴大。

    李國宜稱，未來12個月有大量再融資債券到期的房地產開發(fā)商很容易受到沖擊，而標準普爾在今年6月份將中國房地產業(yè)的評級展望從穩(wěn)定下調至負面。